Signaler des gains dans un échange 1031

Signaler des gains dans un échange 1031
23 juillet 2009 dans Taxes George Saenz Partager

Cher entretien fiscal,
Je vis dans un condo depuis 18 mois. Avant d'y vivre, je l'ai loué pendant trois ans.

La propriété a été initialement achetée en tant que propriété locative dans le cadre d'un échange 1031 d'une autre propriété. Je vais peut-être devoir déménager à cause de mon travail (de Miami à New York). Si cela n’était que ma résidence principale au cours des 18 derniers mois, je pourrais alors répartir l’exemption relative aux gains en capital (250 000 $) au prorata pour 18 des 24 derniers mois.

Cependant, on m'a dit que depuis que j'ai acheté la propriété initialement en tant qu'échange 1031, cela ne s'applique pas. Je dois y vivre cinq ans et le prorata ne s'applique pas. Pouvez-vous confirmer cela ou laissez-moi savoir s'il y a d'autres options?
- Ben

Cher Ben,
Quelqu'un t'a dit quelque chose de bien. En 2004, la loi avait été modifiée pour stipuler que la vente d'une maison ne pouvait bénéficier d'une exclusion du gain en tant que résidence principale si elle était acquise dans les cinq ans au moyen d'une bourse de type 1031 similaire. Vous n’êtes pas obligé d’y vivre pendant cinq ans, contrairement à ce que vous déclarez, mais la propriété n’est pas admissible pendant cinq ans.

Le Comité mixte de la fiscalité a expliqué l’intention du Congrès de la manière suivante: «Le Congrès a estimé que cette proposition contrebalançait les préoccupations liées à ces dispositions visant à réduire cette préoccupation de l’abri fiscal sans limiter indûment l’exclusion sur les ventes ou les échanges de résidences principales."

Après la période de cinq ans, une ancienne résidence remplit les conditions requises. Cependant, on ignore comment la période de propriété et d’utilisation au cours de la période de cinq ans joue dans l’exclusion.

Comme dans votre cas, il n’est pas clair si vous obtiendriez l’exclusion partielle si vous conserviez la propriété pendant six mois et que vous la vendiez ensuite dans le cadre de votre déménagement. L'IRS considèrerait-il que votre principal motif, dans six mois, était le déménagement ou est-ce que ce serait l'expiration de la période de cinq ans?

Supposons plutôt que, si vous avez vécu le reste de la période de deux ans à la maison, il n’est pas encore clair si vous seriez alors éligible à l’exclusion du gain. C’est peut-être ce que l’on entend lorsque le Comité mixte de la fiscalité a déclaré «sans limiter indûment l’exclusion».

Le changement de loi est trop récent pour que toutes les questions soient répondues, mais une chose est sûre: si vous vendiez avant les cinq ans, vous n’auriez pas droit à l’exclusion du gain.

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